Cómo invertir en bienes raíces
Cuando la mayoría de la gente piensa en la inversión inmobiliaria, es probable que piense en unas cuantas cosas, en los propietarios de los barrios bajos de las grandes ciudades y en los ricos multimillonarios.
Pero el inversor medio también debería considerar seriamente la posibilidad de invertir en bienes inmuebles.
Si no tiene ni idea de por dónde empezar, no está solo.
Hay muchas maneras de empezar como inversor inmobiliario – ¡algunas de ellas requieren tan solo 500 dólares!
A continuación, desglosaré los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias y para quiénes son las mejores.
Pero empecemos hablando de lo que es realmente la inversión inmobiliaria.
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
En pocas palabras, la inversión inmobiliaria es la compra o venta de terrenos y edificios para ganar dinero.
Existen varias categorías de bienes inmuebles / real estate:
Los bienes inmuebles residenciales incluyen casas, edificios de apartamentos, propiedades vacacionales y cualquier otro lugar donde vivan personas.
Este suele ser el sector inmobiliario más fácil para un inversor principiante.
Los bienes raíces comerciales (CRE) incluyen espacios de oficina, escaparates o cualquier edificio utilizado para fines comerciales.
Es más caro que los bienes inmuebles residenciales y tendrá que gestionar más propiedades.
La mejor manera de que los inversores particulares entren en el sector inmobiliario es comprar acciones de un fondo de inversión inmobiliaria.
Los bienes inmuebles industriales incluyen almacenes, unidades de almacenamiento y otras estructuras de gran tamaño para «fines especiales», como los lavaderos de coches que generan ventas.
¿Cómo se invierte en el sector inmobiliario?
Antes de elegir su primera inversión, debe decidir cuánto querrá gastar en un pago inicial.
El sector inmobiliario puede ser un negocio arriesgado, así que no invierta ningún dinero que no pueda permitirse perder.
Los inversores en propiedades comerciales, por ejemplo, deberían tener unos 50.000 dólares listos para empezar.
Si no dispone de esa cantidad, hay formas menos costosas de invertir.
Los bienes inmuebles también pueden suponer una importante inversión de tiempo.
Arreglar una propiedad no es fácil, e incluso el mantenimiento básico es una tarea periódica a la que hay que atender.
Algunos inversores inmobiliarios subcontratan el mantenimiento a empresas de gestión con un coste adicional.
Es una buena idea hablar con un abogado de real estate cualificado antes de hacer su primera compra.
Realizar inversiones a través de sociedades de responsabilidad limitada (SRL) es mucho menos arriesgado que hacer una inversión en su propio nombre.
Si la inversión fracasa, querrá que sus activos estén protegidos y no querrá tener responsabilidad legal si puede evitarla.
Ahora que ya no hay que hacer renuncias, veamos las opciones que tiene.
Comprar una propiedad de renta.
El inversor inmobiliario residencial con tiempo para comprometerse puede comprar una propiedad y convertirse en arrendador.
Se trata de un ingreso mensual garantizado, siempre que pueda encontrar inquilinos, y es una de las formas más comunes de ganar dinero de forma constante en el sector inmobiliario.
Las propiedades residenciales pueden ser técnicamente inversiones pasivas, pero requieren una participación bastante activa.
Así que asegúrese de que tiene tiempo y dinero. Muchos propietarios subcontratan el mantenimiento del edificio a empresas de gestión; otros se encargan ellos mismos de las reparaciones.
Cómo comprar una vivienda de renta.
En primer lugar, conozca el mercado inmobiliario local.
Cuanto mejor conozca el barrio, más posibilidades tendrá de hacer una compra inteligente y ofrecer a los inquilinos un precio justo para ellos y competitivo para usted.
Conozca qué tipo de inquilinos viven en la zona, quién se muda allí y cómo han cambiado los precios con el tiempo.
Puede empezar por DeRenta.co, el mercado líder en renta de viviendas unifamiliares.
Hacen que la búsqueda de una vivienda sea ridículamente fácil.
Puede consultar su catálogo de viviendas y hacer clic en las que le gusten.
Le darán detalles importantes como el precio actual, la valoración del barrio y mucho más.
Eso significa que tendrá un flujo de ingresos tan pronto como compre una casa de alquiler.
Fondos de inversión inmobiliaria (REIT).
Invertir en un REIT no es tan diferente de invertir en acciones.
Como inversor, usted da dinero a un fideicomiso o a una corporación que compra una propiedad.
Usted recibirá una parte de los dividendos a medida que la propiedad se revalorice.
Los REIT se compran y venden en la mayoría de las bolsas de valores.
Esta es la forma más fácil para un inversor principiante de entrar en el mundo inmobiliario comercial.
Tiene un rendimiento potencialmente alto. Las sociedades anónimas pagan al menos el 90% de sus ingresos sobre la propiedad como dividendos a los inversores.
Además, su inversión es líquida; puede vender sus acciones y cobrar sin tener que ocuparse de la venta del edificio.
Y la sociedad hace todo el trabajo de gestión por usted.
Lo más probable es que se trate de REITs que cotizan en bolsa.
Los inversores acreditados con un elevado patrimonio neto pueden acceder a los REIT privados, que no están registrados en la SEC y cuya inversión inicial es mucho mayor.
¿Cómo se invierte en REITs?
Los REIT pueden formar parte de una cartera de inversión para principiantes.
Un REIT que cotice en bolsa sólo requiere unos pocos cientos de dólares, y se puede vender en cualquier momento.
Le conviene un REIT de renta variable en contraposición a un REIT hipotecario, un fideicomiso más complejo que se ocupa de las hipotecas.
Si quiere adentrarse en el mercado inmobiliario sin comprometerse con la gestión de la propiedad, éste es un buen punto de partida.
Para comprar acciones, deberá pasar por una empresa de corretaje, al igual que lo haría para comprar otras acciones.
Plataformas de financiación colectiva.
Las plataformas de crowdfunding, una opción cada vez más popular entre los pequeños inversores inmobiliarios, son inversiones pasivas similares a los REIT.
Pero en lugar de pasar por un fideicomiso o una sociedad, los inversores reúnen sus activos y se ponen en contacto con promotores o patrocinadores inmobiliarios interesados.
Hay plataformas para inmuebles comerciales y residenciales.
Como estas inversiones no tienen liquidez no se pueden vender fácilmente y dependen de las variables del mercado inmobiliario, pueden ser más arriesgadas que los REIT.
Pero también pueden proporcionarle dividendos sobre propiedades a las que no podría acceder como individuo.
Es posible que tenga que esperar más tiempo para obtener rendimientos, pero éstos suelen ser bastante elevados.
¿Cómo se invierte en las plataformas de crowdfunding?
Muchas plataformas establecidas, como Equity Multiple, sólo están disponibles para inversores acreditados, es decir, aquellos que tienen unos ingresos superiores a 200.000 dólares o un patrimonio neto de más de un millón de dólares.
Pero la inversión inmobiliaria ya no se limita a quienes cumplen esos criterios.
El crowdfunding abre oportunidades a cualquier inversor interesado.
Si quiere entrar en el mercado de la inversión inmobiliaria, hay muchas opciones.
Una de esas opciones es DiversyFund, una plataforma de inversión alternativa con cero comisiones de gestión y con el compromiso de ayudar a sus usuarios a alcanzar la libertad financiera.
DiversyFund crea fondos de inversión de activos del mercado privado, como el inmobiliario, diseñados para el inversor cotidiano.
No hay restricciones de patrimonio, y la inversión mínima comienza en sólo 500 dólares, lo que hace que sea una opción accesible para los inversores de todos los niveles de ingresos.
Otra opción es Streitwise, que le permite empezar con tan sólo 1.000 dólares.
Streitwise elimina a los intermediarios -los corredores que cobran comisiones elevadas- y le permite invertir directamente en su selección de propiedades examinadas por expertos.
Los fundadores de la empresa llevan más de cuatro décadas en el sector, por lo que sabrá que sus inversiones están en buenas manos.
Si quiere mantener su inversión inicial baja, Fundrise es una gran opción.
Puede crear una cartera inicial por sólo 500 dólares, y luego pasar a un plan básico cuando haya gastado 1.000 dólares.
La estrategia de inversión de Fundrise se basa en los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), que son inversiones agrupadas en propiedades comerciales.
CrowdStreet es otra gran opción, ya que ofrece unos cuantos REITs diferentes con inversiones mínimas que oscilan entre 1.000 y 5.000 dólares.
También ofrecen la posibilidad de invertir directamente en proyectos inmobiliarios comerciales o puede optar por una de las carteras personalizadas de CrowdStreet que diversifica su inversión en múltiples proyectos.
Puede ver todas sus opciones en la página de inicio de CrowdStreet, con rendimientos potenciales expuestos de forma fácil de entender, para que puedas determinar rápidamente si se ajustan a tu tolerancia al riesgo.
Tenga en cuenta que los dividendos de las propiedades financiadas por crowdfunding no siempre son rápidos.
La mayoría de las empresas recomiendan que los inversores se comprometan a largo plazo.
Las inversiones a corto plazo son intrínsecamente arriesgadas, mientras que las inversiones a largo plazo equilibran el riesgo.
Rentas de corta duración y vacacionales.
¿Y si no quiere pasar por la bolsa o comprar una propiedad, pero aún así le gustaría generar algunos ingresos inmobiliarios?
Pruebe rentar una habitación por noche o por semana.
Incluso puedes rentar una casa entera por periodos cortos. La cantidad que gane variará en función del mercado local de alquileres.
Si vive en una zona con mucho tráfico de turistas, ya sea estacional o durante todo el año, puede obtener grandes beneficios.
No necesita una tonelada de dinero para empezar; sólo el espacio extra.
Y empezará a ver un flujo de caja bastante rápido en comparación con una inversión en acciones.
Piense en estos alquileres como un «negocio paralelo» o un trabajo a tiempo parcial.
Usted es responsable de amueblar y mantener la propiedad y de ponerla al día, así como de comunicarse con los inquilinos.
Cómo iniciarse en el mercado de renta a corto plazo.
A muchos inquilinos les resulta más fácil recurrir a un sitio web de terceros. Airbnb es el más conocido.
También está VRBO o Vacation Rentals By Owner.
Este sitio web se encarga de muchas de las tareas de gestión, como la búsqueda y selección de inquilinos, la provisión de algún tipo de protección contra daños y la gestión de las quejas de los inquilinos.
Si prefieres encargarte tú mismo de cada aspecto del proceso, puedes anunciarte localmente a través de sitios web como Craigslist o recurrir a una red de amigos de confianza.
No se olvide de consultar la legislación local para ver qué normas debe cumplir.
Muchas ciudades y estados están tomando medidas enérgicas contra el mercado de alquileres a corto plazo en respuesta al aumento del coste de la vivienda.
Las leyes pueden limitar el tiempo de estancia de los huéspedes, por ejemplo.
Únase a un grupo de inversión inmobiliaria.
Los grupos de inversión son una forma de entrar en el mercado inmobiliario residencial sin la molestia de ser propietario activo.
Los inversores con ideas afines reúnen sus recursos y compran propiedades residenciales, como edificios de apartamentos o condominios, a través de una empresa más grande.
A cambio de una parte de los ingresos por rentar la empresa se encarga del mantenimiento y la gestión de los inquilinos.
Piense en estas inversiones como si fueran fondos de inversión a pequeña escala.
Los inversores individuales pueden poseer unidades individuales dentro de una vivienda multifamiliar.
Dado que la desocupación es siempre un riesgo en las propiedades de renta, muchos grupos «agrupan» una parte del precio para que los inversores sigan obteniendo algunos ingresos incluso cuando su unidad está vacía.
Comerciar o «flip» inmuebles.
Cuando uno lleva un tiempo en el juego de la inversión inmobiliaria, llega a saber lo que está haciendo.
Para los inversores lo suficientemente ambiciosos como para embarcarse en proyectos de construcción, el comercio o el volteo de bienes inmuebles puede reportar grandes beneficios en pocos meses.
Así es como funciona: un inversor compra una propiedad residencial infravalorada, la renueva y luego la vende a un precio mayor.
Es posible ser un «flipper inmobiliario» puro que deja su compra sin renovar y espera a que el mercado mejore.
Las propiedades deben estar ya en buenas condiciones para que esto funcione.
La venta no está garantizada, por supuesto, y sigue teniendo que pagar la hipoteca si no consigue inquilinos o compradores.
La «venta de casas» es mejor para los inversores inmobiliarios experimentados que saben cómo cubrir sus apuestas con el mercado local.
Cómo comerciar o vender bienes inmuebles.
En primer lugar, familiarísece con los fundamentos de la construcción y el diseño y con los códigos de construcción locales.
Aunque no esté haciendo el trabajo usted mismo, estará gestionando el proceso como propietario.
A continuación, ocúpese de estimar un calendario de renovación, de fijar el precio de los materiales, etc… es una inversión activa.
Los profesionales sugieren trabajar con un socio, idealmente, alguien con un conjunto de habilidades que usted no tiene.
Tenga en cuenta que este tipo de inversión conlleva un riesgo bastante grande.
ganar mucho dinero en poco tiempo, pero puede perderlo si el mercado no va a su favor.
Resumen.
La inversión inmobiliaria puede ser emocionante y lucrativa, pero requiere práctica y mucho dinero.
Hay montones de opciones en lo que respecta a los bienes inmuebles, por lo que tendrá que pensar qué inversión sería la mejor para usted antes de firmar en la línea de puntos.
Marcelo Ulloa
Soy Marcelo Ulloa, un entusiasta de los servicios esenciales para el hogar, desde cerrajería hasta plomería, HVAC y control de plagas. Mi curiosidad me llevó a explorar la profundidad y amplitud de estos campos, descubriendo la importancia de cada uno en nuestra vida diaria. En cotizacion.co, comparto mis insights, recomendaciones y experiencias en estos ámbitos, buscando ofrecer a los lectores consejos prácticos y soluciones efectivas. Mi misión es desmitificar estos servicios, proporcionando información clara y útil para que todos puedan tomar decisiones informadas sobre el cuidado y mantenimiento de sus hogares. Fuera de la escritura, disfruto investigando las últimas tendencias en herramientas y tecnologías del hogar.
