¿Debe cancelar su hipoteca antes de tiempo?
Si es propietario de una vivienda y tiene la suerte de haber dado los primeros pasos en el camino hacia la seguridad financiera -ha ahorrado un fondo de emergencia, ha pagado las deudas de alto interés y está ahorrando para la jubilación, es probable que empiece a fantasear con la idea de vivir sin hipoteca.
Podría dejar de pagar intereses, acabar con los grandes pagos mensuales y ser dueño de su casa sin ningún problema.
Si se ha planteado seriamente la posibilidad de cancelar su hipoteca antes de tiempo, es probable que se haya encontrado con dos opiniones encontradas al respecto.
Sí.
No existe la «deuda buena».
Pague su hipoteca tan pronto como pueda, obtenga un rendimiento garantizado de su dinero igual al tipo de interés de su hipoteca. Es lo único sensato.
No! Con los tipos de interés hipotecarios tan bajos.
Debería invertir cualquier dinero extra a un tipo de interés más alto.
Además, los intereses hipotecarios son deducibles de impuestos, lo que supone un incentivo adicional.
Otra opción Recurrir a una refinanciación de la hipoteca para conseguir otra suma de dinero a un tipo de interés competitivo.
Si le intriga la vía de la refinanciación hipotecaria, empiece por aquí.
Exploremos.
Sí. Pagar la hipoteca antes de tiempo.
Las acciones son un riesgo, pero el pago de la hipoteca siempre será debido.
El mayor argumento contra el pago anticipado de la hipoteca es que podría obtener una tasa de rendimiento mucho mayor invirtiendo.
El S&P 500 ha obtenido una rentabilidad media anual de alrededor del 10% en los últimos 88 años.
Pero esos rendimientos también han sido tremendamente inconsistentes.
Por ejemplo, desde el año 2000 se han producido dos grandes retrocesos en el mercado de valores, y es posible que estemos atravesando otro ahora mismo.
¿Qué le parecería si acumulara 100.000 dólares en su cartera de acciones durante los últimos 10 años -en lugar de pagar su hipoteca antes de tiempo, sólo para ver cómo un feo mercado bajista acaba con el 50% de su cartera?
Uno de los problemas inherentes a la inversión en activos de riesgo es que los rendimientos no son constantes ni están garantizados.
Sin embargo, cuando se tiene una deuda, especialmente una muy grande como una hipoteca, el pasivo es fijo.
Es decir, aunque su cartera de acciones sufra un fuerte golpe, su hipoteca será una obligación fija.
Eso incluye tanto el saldo adeudado como el pago mensual.
Pocas personas se arrepienten de haber pagado una deuda.
Una vida sin deudas tiene enormes beneficios psicológicos.
Incluso con un tipo de interés relativamente bajo en su hipoteca (digamos un 4%), el pago de la misma le proporciona una rentabilidad garantizada, además de la eliminación de su pago mensual de la hipoteca.
No importa cuál sea la trayectoria histórica del mercado de valores, no hay garantía de que su cartera vaya a rendir a ese nivel en los próximos 10 o 20 años.
¿Cuánto mejor dormiría si no tuviera que pagar la hipoteca?
Por mucho que pensemos que las decisiones financieras son un juego de números, conllevan el potencial de problemas psicológicos y emocionales.
Si no cree que pueda soportar perder un montón de dinero en su cartera de acciones mientras sigue debiendo una fortuna por su casa, casi seguro que es mejor que se centre en pagar su hipoteca.
Si estar libre de deudas es más importante para usted que tener una gran cartera de inversiones, concentrar sus esfuerzos en pagar su hipoteca es lo mejor.
¡No! Pagar la hipoteca antes de tiempo es una tontería.
Ya sabemos que el argumento habitual contra el pago anticipado de la hipoteca es la obtención de mayores rendimientos en la bolsa.
El rendimiento histórico de las acciones invertidas en el S&P 500 ha sido del orden del 10% anual desde 1928.
No tiene sentido pagar una hipoteca que tiene un tipo de interés del 4% y renunciar a un rendimiento probable del 10% en las inversiones en acciones.
Se podría argumentar que, una vez pagada la hipoteca, tendrá más dinero para invertir en acciones.
Pero incluso si consigue reducir una hipoteca de 30 años a 15 años, habrá perdido 15 años de ganancias de inversión compuestas. Eso será casi imposible de recuperar.
Pero esto es arriesgado, y no hay nada de malo en renunciar a rendimientos mayores (pero más arriesgados) a cambio de una rentabilidad garantizada y de tranquilidad.
Pero hay otros argumentos, quizá más convincentes, contra el pago anticipado de una hipoteca.
Su casa será un porcentaje desproporcionado de su patrimonio.
Al liquidar su hipoteca antes de tiempo, es probable que una gran parte de su patrimonio esté inmovilizada en su vivienda.
Esto conlleva sus propios riesgos.
Los bienes inmuebles suelen considerarse una inversión más segura que las acciones, pero no están exentos de riesgos.
Si tiene que vender su casa durante un mercado inmobiliario débil, puede perder dinero o, lo que es peor, no poder liquidar nada.
Del mismo modo, piense en lo que ocurriría si un acontecimiento de la vida le obligara a disponer de mucho dinero en efectivo, más del que tiene en ahorros de emergencia.
Imagínese que se queda sin trabajo durante muchos años, que necesita una amplia atención médica o que decide invertir en un negocio.
Las acciones pueden venderse fácilmente para financiar esas necesidades, pero si su patrimonio está ligado a su casa, tendría que venderla o recurrir a un préstamo con garantía hipotecaria (volver a endeudarse).
Si no le molesta la idea de recurrir al patrimonio neto de la vivienda, este argumento es menos convincente.
Y, de hecho, si liquida su casa antes de tiempo, contratar una línea de crédito con garantía hipotecaria (por si acaso) puede ser una buena idea, aunque no piense utilizarla nunca.
No se dará cuenta de los beneficios de los pagos extra de la hipoteca durante muchos años.
Con la excepción de los empresarios de pacotilla que utilizan préstamos masivos como palanca para adquirir millones, la mayoría de nosotros queremos liberarnos de las deudas.
Pero no todo el mundo está dispuesto a conseguirlo.
No se puede ignorar el hecho de que pagar una deuda masiva como una hipoteca requerirá mucho sacrificio. ¿Está usted dispuesto a pagar ese precio?
Como ejemplo, digamos que tiene una hipoteca de 250.000 dólares a 30 años al 4,25% que quiere liquidar en 15 años.
El capital y los intereses actuales del préstamo ascienden a 1.230 dólares al mes.
Para pagarla en 15 años, tendrá que aumentar el pago mensual a 1.881 dólares.
Esto supone un aumento de 651 dólares al mes, o 7.812 dólares al año.
Conseguir ese dinero extra cada año será un gran compromiso.
Sin duda es posible, pero tendrá que entender los sacrificios necesarios para conseguirlo.
Por ejemplo.
Si tiene un préstamo a tipo fijo, no obtendrá ningún beneficio hasta que el préstamo se pague en su totalidad.
Si abandona el esfuerzo de amortización anticipada antes de completarla, tendrá aún más dinero inmovilizado en su casa del que tiene ahora; esto se denomina a veces patrimonio muerto, ya que no tiene retorno, y no produce ningún beneficio inmediato.
Como hemos mencionado anteriormente, si necesita dinero del patrimonio neto de su casa (porque ahí es donde ha ido a parar todo su dinero extra en los últimos años) tendrá que pedir prestado el dinero con una segunda hipoteca o una línea de crédito hipotecario, lo que anulará todo lo bueno que se hizo con el esfuerzo de amortización anticipada.
Dado que es probable que se necesiten al menos 10 ó 15 años para liquidar una hipoteca antes de tiempo, lo mejor es que disponga de un amplio fondo de emergencia para no estar pagando la hipoteca con un dinero que no puede permitirse perder.
A diferencia del pago de otras deudas, como las tarjetas de crédito o los préstamos para automóviles, un préstamo hipotecario es un proyecto a largo plazo, y hay que estar preparado para los imprevistos.
Si pierde su trabajo, puede estar jodido.
Volvamos a insistir en que su casa no es un activo líquido. Sólo hay dos formas de sacar dinero de la casa:
- Pedir un préstamo.
- Venderlo.
Acabamos de hablar de cómo pedir un préstamo contra la vivienda prácticamente anula el propósito de pagarla antes.
Pero hay una complicación adicional si pierde el trabajo: es poco probable que pueda obtener un préstamo contra su casa si está desempleado.
Durante un periodo de desempleo prolongado, su única opción puede ser vender su casa en caso de que el dinero sea especialmente escaso.
Una vez más, un plan para liquidar la hipoteca antes de tiempo debería ir acompañado del compromiso de crear un fondo de emergencia importante que le permita superar un periodo de desempleo prolongado.
Los intereses hipotecarios son deducibles.
Para la mayoría de las personas, los intereses de la hipoteca de la vivienda son la mayor deducción del impuesto sobre la renta que tienen.
Incluso es posible que el pago de la hipoteca le impida detallar las deducciones en su declaración de impuestos.
Esto apunta a otra consideración relacionada con los impuestos.
Si el tipo hipotecario actual es del 4,25%, pero el tipo impositivo marginal combinado federal y estatal es del 40%, el tipo efectivo de la hipoteca es sólo del 2,55% (4,25% x 0,60).
Darse cuenta de que su tasa efectiva es tan baja podría hacerle estar más dispuesto a asumir los riesgos de buscar mayores rendimientos en el mercado de valores.
Merece la pena considerar la refinanciación
Si está pensando en liquidar su hipoteca antes de tiempo, es posible que haya acumulado algo de capital.
Eso le convierte en un gran candidato para una refinanciación.
Es posible que pueda obtener un tipo de interés más bajo y/o reducir sus pagos mensuales para liberar algo de dinero extra.
Luego puede apartar ese excedente o invertirlo.
Nunca ha sido tan fácil refinanciar su préstamo, gracias a herramientas como Credible.
Credible busca prestamistas y proporciona múltiples cotizaciones para su refinanciamiento sin afectar su puntaje de crédito.
Usted puede revisar esas cotizaciones y decidir si la refinanciación es la mejor opción para usted.
Credible también le permite hacer una refinanciación en efectivo, que es algo a considerar si está pensando en pagar su hipoteca antes de tiempo.
Con una refinanciación en efectivo, usted puede tomar parte del capital de su casa como un préstamo.
En algunos casos, su pago mensual de la hipoteca no cambiará y tendrá algunos fondos extra para ahorrar, renovar su casa, pagar deudas o cualquier otra cosa que necesite.
Figure es otro prestamista online que facilita la refinanciación. Al igual que Credible, Figure ayuda con la refinanciación en efectivo, pero también ofrece líneas de crédito para la vivienda.
Por supuesto, puede hacer una refinanciación directa si quiere reducir su pago mensual o cambiar los términos de su préstamo (Figure ofrece términos fijos a 15 y 30 años).
Incluso puede optar por una refinanciación jumbo en efectivo, si tiene una propiedad de alto coste. Puede refinanciar hasta 1.000.000 de dólares, con un máximo de 500.000 dólares en efectivo.
O bien, si sólo busca mejores condiciones de préstamo, la cifra ofrece una refinanciación a tipo jumbo de hasta 1.500.000 dólares.
También obtendrá cotizaciones de múltiples prestamistas con una solicitud rápida con Figure.
Una gran característica a favor de Figure es la rapidez con la que tendrá acceso a sus fondos si está haciendo una refinanciación en efectivo.
En algunos casos, sus fondos estarán en su cuenta en menos de unos días.
En el caso de la línea de crédito hipotecario figurativo, las TAE pueden ser tan bajas como el 2,49% para los solicitantes más cualificados y serán más altas para otros solicitantes, en función del perfil crediticio y del estado en el que se encuentre la propiedad.
Por ejemplo, para un prestatario con una CLTV del 45% y una puntuación crediticia de 800 que sea elegible y elija pagar una comisión de apertura del 4,99% a cambio de una TAE reducida, una Línea de capital inmobiliario a cinco años con un importe inicial de $50.000 tendría una tasa anual equivalente (TAE) fija del 2,49%. El importe total del préstamo sería de 52.495 dólares.
El tipo de interés real dependerá de muchos factores, como su crédito, la relación préstamo-valor combinada, el plazo del préstamo, la situación de ocupación y si puede optar por pagar una comisión de apertura a cambio de un tipo de interés más bajo.
El pago de la comisión de apertura a cambio de una TAE reducida no está disponible en todos los estados.
Además del pago de la comisión de apertura a cambio de un tipo reducido, los tipos anunciados incluyen un descuento combinado del 0,75% por optar por la afiliación a la cooperativa de crédito (0,50%) y por inscribirse en el pago automático (0,25%).
Las TAE de las líneas de crédito con garantía hipotecaria no incluyen otros costes aparte de los intereses.
Se requiere un seguro de propiedad como condición del préstamo y puede ser necesario un seguro contra inundaciones si su propiedad está ubicada en una zona de inundación.
Resumen.
Liquidar una hipoteca no está exento de riesgos. Existe el riesgo del coste de oportunidad, es decir, que el rendimiento de una cantidad igual de dinero invertido en acciones podría ser más beneficioso que el pago anticipado de la hipoteca.
También existe el riesgo de que se enfrente a una crisis profesional prolongada a la que no ayude una gran posición de capital inmobiliario.
¿Qué opina de la amortización anticipada de la hipoteca?
¿Cree que los beneficios son mayores que los riesgos?
Marcelo Ulloa
Soy Marcelo Ulloa, un entusiasta de los servicios esenciales para el hogar, desde cerrajería hasta plomería, HVAC y control de plagas. Mi curiosidad me llevó a explorar la profundidad y amplitud de estos campos, descubriendo la importancia de cada uno en nuestra vida diaria. En cotizacion.co, comparto mis insights, recomendaciones y experiencias en estos ámbitos, buscando ofrecer a los lectores consejos prácticos y soluciones efectivas. Mi misión es desmitificar estos servicios, proporcionando información clara y útil para que todos puedan tomar decisiones informadas sobre el cuidado y mantenimiento de sus hogares. Fuera de la escritura, disfruto investigando las últimas tendencias en herramientas y tecnologías del hogar.
